Knowsy · pagina de acuratețe

Cât de precise sunt evaluările Knowsy — măsurat, nu afirmat

1 · Față de prețurile cerute, după marja obișnuită (×0,92) — o aproximare a prețului de tranzacție

Autoverificarea de noaptea trecută

Ce a măsurat motorul despre el însuși

Se încarcă…

Backtest leave-one-out: fiecare anunț e evaluat fără propriul rând din registru și comparat cu prețul cerut după marja obișnuită (×0,92) — o aproximare a prețului de tranzacție, nu un preț de vânzare înregistrat; validarea față de tranzacții reale e mai jos, separat. Audit: anunțuri reale trecute prin importul de producție; o anomalie = plasare incertă, anunț înregistrat sub alt oraș, reper lipsă, diferență extremă, comparabile prea puține sau import eșuat.

Recalculăm lunar un backtest leave-one-out pe registrul propriu de prețuri: fiecare anunț este evaluat de motor folosind DOAR celelalte anunțuri din orașul lui — niciodată pe el însuși — iar estimarea se compară cu prețul cerut de vânzător. Publicăm rezultatul cu tot cu mărimea eșantionului; orașele cu date puține nu primesc cifre inventate.

0,921

estimare / preț cerut (median) — ținta de calibrare: 0,92

±13,1%

banda mediană de eroare (P50), național

±25,5%

banda P80 — 8 din 10 estimări cad în acest interval

102.432 cazuri evaluate din 117.355 anunțuri, 626 celule (oraș × tip) · recalculat la 21.10.2026

OrașcazuriP50P80

București11027±17,6%±32,1%

Cluj-Napoca7362±12,2%±22,6%

Popești-Leordeni7149±10,3%±19,6%

Timișoara5881±12,3%±22,9%

Iași4491±11,3%±22,2%

Brașov4358±14,1%±24,3%

Sibiu3749±11,4%±22,8%

Craiova3107±11,6%±22,4%

Oradea2801±16,1%±29,5%

Constanța2583±13,4%±24%

Brăila1855±14,4%±26,2%

Arad1851±18,6%±35,5%

Pitești1814±12,3%±25,4%

Baia Mare1781±14,2%±26,2%

Alba Iulia1686±13,8%±27,1%

Suceava1626±11,4%±23,1%

Galați1577±13,5%±25,3%

Târgu Mureș1552±13,6%±25,5%

Satu Mare1397±13,9%±25,8%

Bistrița1379±14,4%±25,9%

Ploiești1266±15,4%±30,4%

Piatra-Neamț1029±13,1%±23,8%

Bacău1002±11,8%±24,4%

Deva999±12,8%±25%

Botoșani943±12,4%±24,2%

Florești848±11,3%±19,2%

Târgu Jiu802±12,3%±24,7%

Râmnicu Vâlcea800±14,3%±27,1%

Zalău754±13%±23,2%

Buzău718±13,7%±28,1%

Târgoviște700±14,8%±26,8%

Roman680±11,6%±21,7%

Reșița629±12,1%±22,5%

Focșani628±12,5%±23,8%

Tulcea584±12,7%±28,3%

Berceni569±9,3%±15,6%

Drobeta-Turnu Severin532±13,2%±25,2%

Turda530±11,1%±22,3%

Moșnița Nouă489±7,1%±14,8%

Șelimbăr454±9,2%±17,4%

Hunedoara452±16,3%±28,6%

Giroc417±10,1%±16,6%

Slatina409±12,7%±26,1%

Sfântu Gheorghe404±15,1%±28,5%

Chiajna365±8,2%±18,8%

Valea Lupului356±8,4%±15,4%

Bârlad347±13,7%±23,6%

Lugoj347±14,5%±30%

Alexandria335±11,4%±28,4%

Miroslava331±9,3%±18,2%

Sânpetru322±9,5%±18,3%

Călărași319±13,7%±29,6%

Tunari306±13%±23,6%

Mediaș303±14,4%±31,4%

Cristian290±8,4%±21,7%

Giurgiu279±15%±34,6%

Năvodari278±15,7%±30,2%

Dumbrăvița273±7,4%±18,7%

Dobroești262±9,5%±18,3%

Onești257±12,8%±23,6%

Vaslui247±13,1%±21,6%

Rediu237±10,7%±25%

Ciurea236±8%±18,5%

Slobozia235±12,2%±21,9%

Bârnova228±8,3%±16,1%

Petroșani221±24,8%±56,9%

Cisnădie217±11,7%±25,5%

Apahida212±11,9%±28,3%

Tecuci207±11,4%±26%

Ștefăneștii De Jos196±8,2%±20,1%

Rădăuți177±15,5%±28,8%

Jilava163±6,6%±17,6%

Baciu161±10,9%±19,3%

Corbeanca159±16%±31,5%

Bragadiru147±12,9%±23,6%

Vidra132±7,4%±16,8%

Sântandrei128±10,8%±24,2%

Mogoșoaia121±9%±17,2%

Malu Mare117±7%±23,5%

Ghiroda114±10,9%±20,8%

Tărlungeni114±11,1%±18,5%

Medgidia105±12,2%±24,3%

Voluntari105±17,8%±34,7%

Snagov102±25,6%±48,9%

Păulești101±17,3%±42,1%

Clinceni101±8,2%±25,1%

Sânmartin101±16,5%±26,7%

Săcălaz98±10,6%±19,6%

Șcheia96±15,6%±30,6%

Ipotești91±7,9%±14,3%

Chinteni91±10%±18%

Bușteni91±16,1%±33,8%

Câmpina90±14%±28,3%

Sânandrei89±11,3%±24,7%

Balotești87±15,9%±40,5%

Holboca86±13%±26,3%

Sângeorgiu De Mureș82±14,9%±31,2%

Predeal82±19,4%±36,9%

Râșnov79±16%±31,7%

Șura Mare78±6,3%±23%

Vladimirescu77±16,1%±56,5%

Dorohoi76±11,5%±25%

Valu Lui Traian73±16,3%±34,7%

Giarmata72±9,5%±21%

Șura Mică71±12%±18,9%

Tomești71±8%±18,3%

Domnești71±7,4%±16,4%

Costinești70±6,5%±23,5%

Sâncraiu De Mureș66±11,3%±28,6%

Câmpia Turzii65±16,8%±36%

Livezeni62±23,6%±38,2%

Mioveni62±8,3%±19%

Sinaia62±26,3%±45,2%

Hărman61±10,5%±22,6%

Cârcea60±11,6%±28,2%

Pielești58±12,3%±25%

Cornetu58±8,9%±28,6%

Blejoi56±16,9%±35,6%

Șag56±8%±14,9%

Sebeș56±20,6%±32,1%

Otopeni54±10,3%±30,1%

Roșia54±11,7%±61,1%

Bucovăț54±10,8%±36,6%

Moșoaia53±12,4%±23,3%

Paleu52±13,7%±31,5%

Oșorhei52±14%±27,4%

Remetea Mare52±9,7%±19,3%

Vânători51±14%±44,3%

1 Decembrie51±8,7%±26,3%

Hemeiuș50±9,5%±22,8%

Ștefănești48±25,3%±46,8%

Dragomirești-Vale46±5,3%±14,2%

Aroneanu45±7,9%±36,7%

Mihai Eminescu45±24,7%±61,7%

Agigea45±22,3%±46,5%

Crevedia45±10,9%±29,9%

Vulcan44±20,5%±36,4%

Lumina44±14,4%±26,4%

Caransebeș43±14%±29,6%

Glina42±18,7%±43,6%

Cumpăna42±16,6%±37%

Corunca42±14,8%±28,8%

Pantelimon40±20,3%±39,4%

Recea40±30%±49,8%

Frumușani40±0,2%±17,3%

Sacele39±16,3%±30%

Tăuții-Măgherăuș37±17,5%±44,7%

Nojorid37±21,1%±41,1%

Tărtășești37±13,3%±44,8%

Bod36±19,7%±43,9%

Ciorogârla36±15,5%±29,1%

Mărgineni35±11%±30,1%

Jucu35±12,5%±26,7%

Joița35±12,2%±33,5%

Bascov34±27,2%±34%

Feleacu33±18,4%±38%

Lupeni32±21,4%±33,8%

Gilău32±17,9%±31%

Afumați31±8%±32,2%

Mărăcineni31±22,2%±44,3%

Sadu31±20,4%±35,9%

Ghimbav31±6,5%±23,1%

Târgșoru Vechi29±14,6%±30,5%

Azuga29±19,7%±34,5%

Ovidiu29±11,2%±18,8%

Fălticeni28±15,4%±23,3%

Măgurele27±7,8%±19,5%

Bran27±19,4%±42,5%

Simeria27±11,4%±30%

Ciurila27±15,5%±24,8%

Odoreu27±10,4%±31,5%

Sântana De Mureș26±12,9%±21,6%

Târnăveni26±21,1%±27,2%

Săbăreni26±13,1%±22,4%

Podari26±10,7%±32,7%

Marghita26±10,3%±27,6%

Sânmihaiu Român26±10,4%±16,4%

Râmnicu Sărat25±16,1%±35,8%

Brănești25±24,1%±62%

Câmpineanca25±12,8%±114,9%

Bolintin-Deal25±0%±0%

Codlea25±19,6%±40,7%

Eforie25±16,8%±38%

Cristești24±17,3%±61,3%

Rășinari24±7,1%±25,8%

Moara23±9,5%±53,3%

Cernica23±20,9%±41,9%

Livada22±32,7%±89%

Săcele22±16,5%±60,5%

Făgăraș21±16,3%±41,7%

Orșova20±16,5%±27%

Bucov20±9,7%±24,2%

Breaza20±33,1%±55,7%

Bocșa20±12,3%±25,3%

Măgura19±17,3%±35,8%

Ciugud19±25,1%±46,8%

Groși19±19,5%±29,3%

Săliște19±34,8%±70,3%

Ciolpani19±38%±58,9%

Șimnicu De Sus18±17,1%±42,1%

Dascălu18±24,1%±53,7%

Bradu18±16,5%±32,4%

Călimănești18±38,4%±42,7%

Ineu18±13,2%±36,3%

Orăștie18±37,9%±77,2%

Mândra17±11,2%±38,9%

Girișu De Criș17±28%±46,6%

Ighiu17±40,8%±71,3%

Borș17±34,9%±56,9%

Tulucești17±14,4%±32,2%

Vernești17±18,4%±114,6%

Letea Veche17±12,1%±25,3%

Biharia17±33,2%±46,2%

Miercurea Ciuc16±4,2%±14,2%

Sighișoara16±28,2%±42%

Hălchiu16±10,7%±44,5%

Băiculești16±18,7%±40,8%

Moieciu16±38,6%±65,5%

Golești16±25,4%±36%

Prejmer16±14%±34,4%

Fântânele16±34%±54,7%

Dej15±17,5%±32,3%

Bumbești-Jiu15±27,5%±122,2%

Lețcani15±16,1%±27,4%

Săucești15±32,7%±73,3%

Dărăști-Ilfov15±1,7%±13,8%

Mihai Viteazu15±40,5%±116,5%

Cazasu15±22,1%±38,7%

Curtici15±31,4%±123,5%

Doar orașele cu cel puțin 15 cazuri evaluate primesc un rând propriu — restul țării este acoperit de cifra națională. Pe măsură ce registrul crește, benzile se strâng: orașul cu cele mai multe date are deja ±17,6%.

Cum citești aceste cifre

• Motorul evaluează deliberat la nivel de TRANZACȚIE, nu de afișare: ținta este 0,92 × prețul cerut, pentru că prețurile se negociază. Medianul măsurat de 0,921 arată că această calibrare se ține.
• Benzile de mai sus sunt măsurate cu atribute minime (oraș, tip, suprafață) — cazul cel mai greu. O evaluare completă, cu toate caracteristicile proprietății, are mai multă informație la dispoziție.
• Benzile includ și eterogenitatea reală a pieței (finisaje, etaj, an), nu doar eroarea modelului — preferăm să publicăm intervalul mai larg și adevărat.
• Celulele subțiri nu primesc niciodată cifre: fără eșantion, fără afirmație.
• Reperul de aici este prețul cerut × 0,92 — o APROXIMARE a prețului de tranzacție, nu un preț de vânzare înregistrat. Validarea față de tranzacții reale este separată, în secțiunea 2 de mai jos, și acoperă doar geografiile care publică asemenea date.
• Fiecare interval afișat își spune nivelul („1 din 2”, „8 din 10”) și este măsurat la acel nivel, pe tip de locuință și pe oraș, în autoverificarea de mai sus.

2 · Față de tranzacții înregistrate (contracte reale, publicate oficial)

Nowcast-ul tranzacțional (Knowsy Spot) — validat pe ani ținuți deoparte

Pentru geografiile cu prețuri de TRANZACȚIE publicate oficial (contracte reale, nu anunțuri), Knowsy extrapolează ultimul nivel tranzacțional publicat prin indicele pieței de afișare — și testează formula pe fiecare an publicat pe care modelul nu l-a văzut: nivelul tranzacțional al anului Y este prezis din nivelul anterior plus evoluția realizată a pieței, apoi comparat cu adevărul publicat. Abaterea sistematică măsurată a fiecărui oraș se corectează explicit, iar segmentul de indice al anului curent (o proiecție, nu o măsurătoare) își adaugă propria incertitudine în bandă.

predicții pe perechi de ani consecutivi (+10 pe orizont de 2 ani, afișate mai jos)

eroare medie pe an extrapolat (P80: 6,7%)

Predicțieprezisrealeroare

B. Sector 2 2018→20191.1531.1500,3%

B. Sector 2 2018→20201.1991.2625%

B. Sector 2 2019→20201.1961.2625,2%

B. Sector 2 2019→20211.2571.3406,2%

B. Sector 2 2020→20211.3261.3401,1%

B. Sector 2 2020→20221.4121.4482,5%

B. Sector 2 2021→20221.4291.4481,3%

B. Sector 2 2021→20231.5141.4732,8%

B. Sector 2 2022→20231.5361.4734,3%

B. Sector 2 2022→20241.6441.5257,8%

B. Sector 2 2023→20241.5781.5253,5%

B. Sector 2 2023→20251.7361.7671,7%

B. Sector 2 2024→20251.6811.7674,9%

Cluj-Napoca 2019→20201.4171.4774,1%

Cluj-Napoca 2019→20211.4881.66310,5%

Cluj-Napoca 2020→20211.5521.6636,7%

Cluj-Napoca 2020→20221.6531.92714,2%

Cluj-Napoca 2021→20221.7731.9278%

Cluj-Napoca 2021→20231.8792.0448,1%

Cluj-Napoca 2022→20232.0442.0440%

Cluj-Napoca 2022→20242.1882.3798%

Cluj-Napoca 2023→20242.1892.3798%

Surse tranzacționale: Direcția Fiscală Sector 2 (mediane din microdate per contract, data.gov.ro, CC-BY-4.0) și Ghidul Tranzacțiilor Imobiliare Cluj-Napoca (medie ponderată publicată). Statistica folosește doar perechile de ani consecutivi; perechile pe 2 ani reutilizează aceiași ani țintă și sunt arătate pentru transparență. Nivelurile Spot pe oraș se publică doar pentru geografiile validate aici, mereu cu banda, abaterea măsurată și proveniența ancorei.

Pentru instituții: fluxurile de date Sentinel Despre Knowsy — inteligență imobiliară pentru România

Metodă: backtest leave-one-out pe registrul de prețuri Knowsy (anunțuri publice colectate licențiat, deduplicate); igienă: 100–25.000 €/m², 15–400 m², trim 5–95 pe celulă. Caracter informativ — nu constituie evaluare autorizată ANEVAR și nu înlocuiește una.